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三四線城市房地產如何去庫存?

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三四線城市房地產如何去庫存?

發布日期:2019-04-15 作者: 點擊:

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2015 年底中央經濟工作會議提出了化解房地產庫存的任務,隨后各地出臺了包括降低首付比例、限購放松、信貸打折等一系列政策。一年過去了,表面上看,樓市去庫存達到了一定效果,根據國家統計局的數據顯示,2016 年全年商品房銷售 15.73 億平方米,比上年增長 22.5%。

但更深層次的問題已逐步體現出來。首先,一二線城市樓市泡沫日益明顯。北京、上海和深圳已成功躋身全球房價最貴城市之列,杭州、南京、合肥和廈門這 4 個被譽為樓市 " 四小龍 " 的城市 2016 年房價漲幅首次超過一線城市。不僅如此,快速上漲的房價主要是依靠居民加杠桿實現的,根據央行發布數據顯示,2016 年全年以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款創紀錄地增加了 5.68 萬億元,同比 2015 年上漲 46.8%,同時,北京、上海居民人均存款同比增幅已呈下降趨勢,貧富差距也在此背景下愈演愈烈??梢哉f,一二線城市居民大規模加杠桿買房提前透支了未來多年的收入,并會有效減少未來用于其他方面的消費。

其次,雖然全國樓市整體去庫存效果明顯,但分化卻很嚴重。一二線城市樓市庫存量本來處于正常水平,并不需要去庫存,但在政策刺激下,房價大漲,庫存量大幅下降,一度出現了所謂的 " 搶房潮 "。而本需要去庫存的三四線城市,去化效果并不好。據國家統計局數據顯示,截止到 2016 年底,一二線城市約占全國庫存規模的 20%,新開工面積和土地購置面積去化月數分別為 10 個月和 16 個月,三四線城市則分別為 20 個月和 51 個月。簡單說,一刀切的去庫存政策讓本不需要去庫存的東部地區提前實現了去庫存,真正需要去庫存的中西部地區庫存量仍較大。

再次,一二線城市樓價的大幅上漲對實體經濟形成了巨大的擠出效應,經濟脫實向虛趨勢不但沒有改善,反而愈演愈烈。大量資金淤積至房地產與金融部門,而傳統可貿易部門卻無法得到資金支持,貿易部門與不可貿易部門之間出現了巨大的背離,甚至引起了人民幣定價根基的不穩。于是乎,出于對過高資產價格的敬畏,以及企業資本回報率下降的影響,資本流出從 2014 年起呈現加速狀態,外匯儲備對應減少,至今年 1 月末,外匯儲備已降至 3 萬億美元以下。而且,2013 年起,我國移民輸出數量大幅上升。根據聯合國全球移民報告顯示,2013 年我國移民輸出人數從 2013 年的 410 萬陡然增至 920 萬人,隨后的 2015 年該數字為 1000 萬人,排在全球移民輸出國的第四位。

因此,本輪一二線房價的快速上漲引起了高層的高度重視,2016 年政治局會議罕見提出抑制資產泡沫,房價快速上漲的城市也一反常態,在短時間內紛紛出臺限購政策,樓市去庫存最終不得不以行政手段限制購買收場。

但當前三四線城市庫存量仍較大,且我國城市化進程并未完成,去庫存問題仍未根本解決,只是在樓市調控背景下暫時擱置罷了。未來如何通過三四線城市樓市去庫存推進城鎮化進程仍是擺在決策者面前的一個重大課題。

事實上,在 2015 年底提出樓市去庫存政策時,住建部曾提出以政府收購商品房用于保障房的方式完成樓市去庫存,徹底打通商品房與公租房的轉化渠道。該政策的好處在于,廣大進城務工者往往缺乏足夠的支付能力,雖然三四線城市房價目前并不高,但是進城務工者仍無法負擔,通過政府購買市場上庫存商品房然后作為保障房出租給務工者可以大大減緩他們購房壓力,等到務工者具備購房能力時再搬出。這樣一方面解決了三四線城市的庫存問題,另一方面也促進了城鎮化進程,兩全其美。

但問題同樣不容忽視,擺在首位的就是政府收購保障房前期收購成本過高,后期出租回報過小,地方政府財政收支存在巨大壓力,這也是該政策出臺 " 雷聲大、雨點小 " 的根本所在,實際執行的地區只有福建、遼寧、湖北等少數幾個省,且執行力度也較小。

其實,2014 年,中央曾出臺《關于加強地方政府性債務管理的意見》,規范地方政府投融資平臺的融資,并允許地方政府發行政府債券合理舉債。如果以地方政府發債方式成立基金適度加杠桿購買三四線城市庫存商品房用于保障房,提供給進城務工者,這樣一方面能起到盤活資金鏈的作用,且由于地方政府購買量較大,購買價格也會較低 ; 另一方面還能有效刺激未來居民消費。更重要的是,相比于居民加杠桿購房,地方政府以發債方式收購商品房不會提高廣義貨幣供給量,符合 " 控制增量,盤活存量 " 的要求,也避免了貨幣超發的問題。至于還款,以發債成立基金方式還可緩解地方政府當期資金壓力,未來可用地方財政以及適當租金使債券投資者有長期穩定收益。這樣是否既解決了三四線城市樓市去庫存問題,又解決了城鎮化問題,兩全其美


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